Eine gewisse Summe an Eigenkapital ist meist eine Voraussetzung, um überhaupt ein Baudarlehen von einem Kreditinstitut zu erhalten. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. Doch es gibt auch die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, also einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Damit sind jedoch gewisse Voraussetzungen und auch Nachteile verbunden.

Varianten

Es gibt zwei Arten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis der Immobilie allein durch Kredite finanziert. Die Nebenkosten, beispielsweise Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Makler- und Grundbuchgebühren, werden allerdings von dem Käufer getragen.

Bei der 110-Prozent-Finanzierung, oder auch Vollfinanzierung, werden auch die Nebenkosten entweder über den Hauptkredit oder einem zusätzlichen Privatkredit übernommen. Der Käufer bringt somit 0 Euro Eigenkapital ein.

Voraussetzungen

Um eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren, müssen Sie der Bank gewisse Sicherheiten vorlegen. Neben einer überdurchschnittlichen Bonität und SCHUFA ist auch ein hohes und vor allem sicheres Einkommen eine unbedingte Voraussetzung. Selbstständige und Freiberufler haben durch ihr schwankendes Einkommen deutlich schlechtere Chancen eine Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten.

Die Lage und der Zustand der Immobilie spielen ebenso eine wichtige Rolle, da je nach Höhe des Darlehens die genannten Voraussetzungen mehr ins Gewicht fallen. Durch Sicherheiten in Form von gebundenem Kapital, beispielsweise einer Lebensversicherung oder weiterer Immobilien, können Sie die Chance auf Bewilligung der Finanzierung erhöhen.

Eine 100-Prozent-Fiananzierung wird bei einer Bank eher bewilligt als eine 110-Prozent-Finanzierung, weil Kaufnebenkosten, nach dem Sie ausgegeben werden, keinen materiellen Gegenwert mehr haben. Das steigert das Finanzierungsrisiko und deswegen begrüßen Banken eher Käufer, die die Kaufnebenkosten selbst beisteuern.

Risiken & Nachteile

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist auf jeden Fall mit einigen Risiken verbunden. Bevor Sie eine Vollfinanzierung abschließen, müssen Sie genau prüfen, ob die finanzielle Belastung überhaupt stemmbar für Sie ist, Sie auf Schwierigkeiten vorbereitet sind und Reserven zur Verfügung stehen:

• Bei einer Vollfinanzierung erheben die meisten Banken einen Risikoaufschlag, um abgesichert zu sein. Dieser Zinsaufschlag wirkt sich auf die monatliche Rate aus. Somit bezahlen Sie mehr, als bei “normalen” Baufinanzierungen. Berechnen Sie, ob Sie jeden Monat die Mehrkosten auch bezahlen können.
• Wichtig bei diesem Finanzierungsmodell: Die Anpassung des Tilgungssatzes. Er sollte einerseits nicht zu hoch angesetzt werden, da die monatlichen Raten sonst zu teuer werden. Mit einem niedrigen Tilgungssatz müssen Sie allerdings sehr lange den Kredit abbezahlen.
• Die Restschuld wird bei diesem Finanzierungsmodell in der Regel langsamer abgetragen. In dieser Zeitspanne kann sich die Zinssituation verschlechtern. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen. Und dann besteht die Gefahr, dass die gestiegene, monatliche Belastung nicht mehr tragbar für Sie ist, da Sie schon bei der ersten Zinsbindung nicht viel Luft nach oben eingeplant war.
• Bei einer Zwangsversteigerung bleiben Sie auf höheren Schulden sitzen als jemand, der Eigenkapital mitgebracht hat. Deswegen sollten existenzielle Risiken noch einmal mehr abgesichert werden, beispielsweise Jobverlust, Berufsunfähigkeit und Krankheit, bzw. Tod des Hauptverdieners.

Fazit

Ein Finanzierungsvorhaben kann genauso mit Eigenkapital scheitern wie ohne Eigenkapital. Das Risiko wird durch die fehlenden Mittel jedoch erheblich erhöht. Wichtig ist, dass Sie vorher sorgfältig Ihren finanziellen Spielraum einschätzen und abwägen, ob dieses Risiko tragbar ist oder nicht.

Wir stehen Ihnen dabei gerne beratend zur Seite und zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten für eine Baufinanzierung für Sie in Frage kommen.