Erbbaurecht

Was ist das ?

Das Erbbaurecht basiert auf dem Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Anders ausgedrückt: Bauherren “mieten” mit dem Kauf eines Erbbaurechts ein fremdes Grundstück, ohne den Kaufpreis aufbringen zu müssen.
Dies läuft wie folgt ab:
Der Kauf eines Erbbaurechts kann vollzogen werden, indem ein Bauherr dem Eigentümer eine regelmäßige vereinbarte Gebühr, den sog. Erbbauzins, zahlt. Damit erhält er also das Recht auf diesem Grundstück zu bauen.
Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt und belastet werden. Außerdem endet es nach der vereinbarten Vertragslaufzeit, was meist 75 bis 99 Jahre beträgt. Anschließend geht das Bauwerk an den Grundbesitzer über.
Wie auch bei einem Grundstückskauf, muss der Erbbaurechts-Vertrag vom Notar beurkundet werden.

Vorteile

Das Erbbaurecht verspricht den großen Vorteil, dass sich der Bauherr den Kaufpreis eines Grundstücks erspart, wodurch Bauherren und Immobilienkäufer ihre Liquidität erhalten. Anstatt des Kaufpreises wird eine regelmäßige “Miete”, der Erbbauzins, an den Grundbesitzer gezahlt. Dieser Erbbauzins ist von den Vertragspartnern frei verhandelbar.

Nachteile

Bei einem Erbbaurecht besteht der Nachteil, dass das Haus auf fremdem Grundstück schwieriger verkauft werden kann, als auf dem Eigenen. Dies hat den Grund, dass Immobilien auf Erbbaugrund weniger begehrt sind und schlechtere Preise erzielen.

Bei der Abwicklung des Erbbaurechts ist es üblich sich gegenseitig Vorkaufsrechte einzuräumen - dies bedeutet, dass Sie als Bauherr für den Verkauf des Hauses die Zustimmung des Grundeigentümers benötigen und an dessen Vorkaufsrecht gebunden sind.

Während ein Immobilienkredit für ein Haus auf eigenem Grundstück irgendwann vollständig getilgt ist, ist der Erbbauzins für die gesamte Laufzeit (75 bis 99 Jahre) zu bezahlen.

Zusätzlich können Änderungen am Bau nur mit der Zustimmung des Grundeigentümers vollzogen werden.

Unter gewissen Umständen fällt das Grundstück wieder zurück an den Grundeigentümer

Heimfall

Unter gewissen Umständen fällt das Grundstück wieder zurück an den Grundeigentümer. In diesem Fall spricht man von einem sog. Heimfall. Beispiele für solche Umstände könnten sein :

Nichtzahlung des Erbbauzinses für mehr als zwei Jahre
Verwahrlosung des Grundstücks
Zweckentfremdung durch den Erbbauberechtigten
Vertragswidriger Gebrauch des Erbbaurechts
Nichtversicherung des Bauwerks

Weitere Fakten

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit erlischt das Erbbaurecht automatisch. Das Bauwerk geht somit wieder an den Grundeigentümer zurück. Dieser übergibt als Ausgleich eine angemessene Entschädigung an den Erbbauberechtigten. Eine Vertragsverlängerung ist grundsätzlich möglich, wenn sich darüber beide Parteien einig sind.

Bei solch einem Vertragsabschluss ist immer sicherzugehen, ob der Vertragspartner tatsächlich der Eigentümer des Baugrundstücks ist. Dies lässt sich durch einen Grundbuchauszug oder der Einsicht in das Grundbuch feststellen.

Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden. Neben dem Grundbuchblatt wird zusätzlich ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

Fazit

Durch das Erbbaurecht können Ihnen durchaus erhebliche Grundstückskosten erspart bleiben, was den Erwerb eines Eigenheims erleichtern kann. Allerdings gibt es auch einige Nachteile, die zu beachten sind.
Fakt ist, dass man natürlich viel mehr Freiheiten hat, wenn einem das Grundstück selbst gehört und man bspw. Änderungen am Bau, nicht erst mit dem Grundstückseigentümer absprechen muss.