Was ist eine Zinsfestschreibung?

Ein Immobilienkredit wird für ein Bauvorhaben benötigt, doch es stehen noch ungeklärte Fragen im Raum. Welche Laufzeit ist nötig? Wie schaut es mit der Zinsfestschreibung in diesem Zeitraum aus? Was bedeutet also die Zinsfestschreibung im Bezug auf meinen Immobilienkredit?
Nach der Vergabe eines Kredits möchte die Bank neben der Tilgung des Kredits zusätzlich eine Zinszahlung. Vor allem bei kurzen und mittelfristigen Krediten ist es üblich den Zinssatz über diesen gewissen Zeitraum festzuschreiben. Vereinbart man bei einem Darlehen eine Zinsfestschreibung, legt man für eine bestimmte Dauer eines Kredits den Zins fest. Klassische Kredite beinhalten im Regelfall eine vollständige Zinsfestschreibung über den gesamten Zeitraum. Nur bei Krediten in der Immobilienbranche kommt es zu Abweichungen zwischen Zinsdauer und Kreditlaufzeit.
Doch wozu ist eine Zinsfestschreibung gut? Nehmen wir mal an, es gäbe keinen festen Zinssatz, sondern er würde sich täglich dem Marktgeschehen anpassen. Die Folge dessen wäre eine nicht planbare Zukunft. In einem Monat bezahlt man weniger, im nächsten Monat deutlich mehr. Da der Zinssatz keine Grenzen besitzt, könnte dieser in den Keller fallen, was natürlich erfreulich wäre, allerdings auch in extreme Höhen steigen, was sie an finanzielle Grenzen bringen würde.
Dieses Beispiel zeigt die Unsicherheiten recht deutlich, die durch eine Zinsfestschreibung verhindert werden sollen. Der Gedanke dahinter ist, beidseitige Planungssicherheit, sowohl auf der Seite der Banken, als auch auf der Seite des Kreditnehmers.

Vor- und Nachteile einer kurzen Zinsbindung

Vorteile durch eine kürzere Zinsfestschreibung bestehen darin, dass die monatlichen Raten günstiger ausfallen, als bei einer längeren Laufzeit. Kurze Laufzeiten bieten sich allerdings nur an, wenn das aktuelle Zinsniveau hoch ist und die Anzeichen für ein sinkendes Niveau prägnant im Markt ersichtlich sind. Sollte das nicht zutreffen ist eine kurze Laufzeit nur dann sinnvoll, wenn die Baufinanzierung im gewählten Zeitraum durch eine hohe Tilgung oder durch Sondertilgungen komplett zurückgezahlt werden kann. Ist das nicht der Fall, kommt ein sehr großer Nachteil kurzer Laufzeiten zu tragen. Sollte es ein Kreditnehmer nicht schaffen innerhalb der kurzen Laufzeit diesen Kredit zurückzuzahlen, bleibt nach der Zinsfestschreibung meist noch eine hohe Restschuld übrig. Diese muss dann zu den am Markt geltenden Zinssätzen weiter finanziert werden. Ist das Zinsniveau aber in den Jahren zuvor gestiegen, kommt es den Kreditnehmer nun teurer als zuvor. Es entsteht bei kurzen Laufzeiten also ein deutliches Risiko, dass eine nachfolgende Finanzierung teurer wird, als es in der Vergangenheit begonnen wurde.

Pro
Günstigere Rate
Niedrigerer Zins

Kontra
Restschuld meist noch recht hoch
Höheres Zinsänderungsrisiko

Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen

Die bessere Alternative ist normalerweise eine längere Zinsfestschreibung. Gerade zum aktuellen Zeitpunkt niedriger Zinsen lohnt sich eine längere Laufzeit der Zinsfestschreibung. Nur dadurch ist es möglich die niedrigen Zinsen von heute für einen Zeitraum von 20, 30 oder sogar 40 Jahren zu sichern und gleichermaßen das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Gerade bei einem eingeschränkten finanziellen Spielraum sollten sie eine längere Zinsfestschreibung ins Auge fassen.

Pro
Lange Zinsssicherheit
Geringe oder keine Restschuld nach Ablauf

Kontra
Höherer Festzinssatz
Höhere Monatsrate

Beispiel aus der Praxis

Eine Person nimmt bei einer Bank einen Immobilienkredit über 200.000 € auf. Dieser soll in den kommenden 30 Jahren abbezahlt werden. Der Kredit läuft für die ersten 10 Jahre mit dem Zinssatz von 2 Prozent. Nach 10 Jahren ist der allgemeine Marktzins allerdings stark angestiegen, weshalb die Bank ein neues Angebot mit einem Zinssatz von 5 Prozent für die restlichen 20 Jahre macht. Die monatlichen Raten werden daher deutlich teurer als es vorher der Fall war.

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