Eine Immobilie durch Vermietung zu finanzieren kann erfolgreich funktionieren, wenn die Ausgangslage stimmt und einige wichtige Punkte beachtet werden. Der deutsche Immobilienmarkt boomt nach wie vor und die Preise – gerade in Ballungsräumen – steigen weiter. Auch aus Expertensicht ist dieser Trend nicht überraschend, obwohl häufig darüber diskutiert und geklagt wird.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist im internationalen Vergleich immer noch preiswert und längst nicht auf dem extrem hohen preislichen Niveau. Vergleicht man Ballungsräume wie München, Stuttgart, Hamburg, Berlin mit europäischen Zentren aus Frankreich oder England, fällt nach wie vor ein sehr großer Unterschied auf. Dieses Potenzial lockt Investoren und fördert die weitere Preisentwicklung.

Überfällige Preisanpassung - Keine Blase

Die Grundstückspreise und Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren stark nach oben geschraubt. Doch laut einer Studie des DIW (Kölner Institut der deutschen Wirtschaft) ist diese Entwicklung kein Anzeichen für eine Immobilienblase.

Bei der bestehenden Preisentwicklung handelt es sich nicht um einen expansiven Trend, der Anzeichen einer Immobilienblase wäre, sondern um eine längst überfällige Preisanpassung des Immobilienmarktes an das internationale Niveau. Alle Zeichen stehen somit auf einer weiter steigenden Preisentwicklung, wie es die letzten Jahre schon zu beobachten war.

Optimale Nachsteuerrendite liegen aktuell bei etwa 4 Prozent. Diese Vermögensentwicklung kann sogar mit minimalem Eigenaufwand finanziert werden. Bei Finanzierungsobjekten ist allerdings auf 4 sehr wichtige Punkte zu achten:

• Lage
• Zustand
• Ausstattung
• Vermietbarkeit

Steuervorteile vermieteter Immobilien nutzen

Der Schuldzins vermieteter Immobilien kann als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Auch Abschreibungs-, Unterhalts- und Erhaltungskosten können steuerlich geltend gemacht werden, wodurch Immobilien als Kapitalanlage immer weiter im Interesse potenzieller Investoren steigen. Erst Mietüberschüsse sind einkommensteuerpflichtig. Mietverluste dürfen allerdings mit anderen Einkünften verrechnet werden, wodurch dieses Modell nochmal deutlich an Attraktivität gewinnt.

Vielen Anlegern sind diese Steuervorteile gar nicht mehr bewusst, da ähnliche Konstruktionen Anfang der 2000er in vielen anderen Bereichen abgeschafft wurden. Im Immobiliensektor gilt es aber nach wie vor!

Ein besonderer Tipp bezieht sich auf Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. In einem solchen Fall lassen sich 100% der Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Bei Immobilien, die nicht denkmalgeschützt sind, fallen Renovierungskosten in die Kategorie „relevanter Erhaltungsaufwand“ und können damit nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Wichtig: Wird eine Immobilie vor dem Ablauf des 10. Jahres verkauft ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Nach dem 10. Jahr ist der Gewinn steuerfrei.

Vorgehen bei Mischnutzung einer Immobilie

Bei der Mischnutzung einer Immobilie, beispielsweise ein Haus mit Einliegerwohnung oder einem Doppelhaus, bei dem nur ein Teil der Fläche vermietet ist und der andere Teil selbst bewohnt wird, kann nur der vermietete Teil steuerlich geltend gemacht werden.

Wichtig: Das Finanzamt muss genau erkennen können, welcher Teil der Kreditzinsen für den vermieteten Teil gezahlt wird.

Es ist ratsam schon im Kaufvertrag zu vermerken, welche Kosten für welche Wohnfläche entstehen. So ist es einfacher diese Zahlen für das Finanzamt zuzuordnen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, getrennte Konten zur Tilgung des Kredites einzurichten. Eins für die vermietete Wohnfläche, eins für die selbst genutzte Wohnfläche. So kann dem Finanzamt einfach und transparent nachgewiesen werden, dass nur für den vermieteten Teil Zinsen abgesetzt werden sollen.

Risiken bei vermieteten Immobilien als Kapitalanlage

Eine vermietete Immobilie wirkt wie eine wirklich intelligente und sinnvolle Kapitalanlage, denn normalerweise beginnt ab einer Mietauslastung von 80-85% schon die Gewinnspanne.

Riskant in diesem Konzept sind Mietausfälle, die sich drastisch auf die Rendite auswirken können. Umso wichtiger sind daher die Punkte Lage und Vermietbarkeit.

Gerade in strukturschwachen Regionen werden Mietobjekte schnell zu einer Gefahr. Dort sind zwar die Preise für ein Mietobjekt geringer, allerdings besteht eine sehr hohe Gefahr von Leerstand. Von einem solchen Investment wird daher eher abgeraten. Gute und sichere Mieter sind ausschlaggebend für den Erfolg einer Immobilie als Kapitalanlage.