Beleihungswert - Was ist das ?

Der Beleihungswert bezeichnet den von der Bank ermittelten Objektwert, der als Maßstab für die Beleihung gilt, also wie viel Geld sie maximal bereit ist für die Immobilie zu leihen. Es ist eine Kreditsicherheit, die das Institut im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit hoher Wahrscheinlichkeit für die Immobilie - auch über die Jahre hinweg - mindestens bekommt. Somit sichert sich die Bank ab, damit sie auf den Kosten nicht sitzen bleibt. Dieser Wert ist grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis, da vom aktuellen Wert der Immobilie ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Außerdem darf er rechtlich gesehen (§ 16 PfandBG) den Marktwert nicht überschreiten.

Wie ermitteln die Banken den Beleihungswert?

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes hat jedes Finanzinstitut sein eigenes Vorgehen, jedoch gibt es drei grundlegende Verfahren, nach denen vorgegangen wird.

1. Das Sachwertverfahren

Die Anwendung dieses Verfahrens wird häufig bei selbst genutztem Wohneigentum genutzt. Es wird ermittelt, welche Kosten entstehen, wenn die Immobilie neu gebaut würde. Der Beleihungswert setzt sich hierbei aus dem Bau- und Bodenwert zusammen.

2. Das Ertragswertverfahren

Bei diesem Verfahren geht es um die Berechnung des Beleihungswertes für zu vermietende oder gewerbliche Objekte. Dieser setzt sich hier aus dem Bodenwert und den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten zusammen.

3. Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, angewendet. Dabei ermittelt die Bank den Marktwert der Immobilie und vergleicht diese mit einem benachbarten, ähnlichen Objekt. Für diese Methode müssen genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, was in der Praxis oft leider nicht der Fall ist.

Da kaum eine Bank eines dieser Verfahren in Reinform nutzt, berechnen manche Institute den Beleihungswert aus dem Mittelwert von Ertragswert- und Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel ergänzend eingesetzt.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze bezeichnet im Bankwesen ein Prozentwert, der angibt bis zu welcher Grenze eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf. Im Normalfall begrenzt nicht der Beleihungswert die Kredithöhe, sondern die Beleihungsgrenze.
Ein Beispiel hierfür wäre: Wenn der Kaufpreis einer Immobilie 500.000 Euro betragen würde und der Beleihungswert (85% des Kaufpreises) 425.000 Euro, läge die Beleihungsgrenze (60% des Beleihungswertes) bei 255.000 Euro.
Bei Pfandbriefbanken liegt die Maximal Beleihungsgrenze bei 60%, bei anderen Kreditinstituten liegt die Grenze im Normalfall bei bis zu 80%. In unserem Beispiel beträge die Beleihungsgrenze 340.000 Euro.
Die fehlende Summe zum Immobilienwert inklusive Nebenkosten wie Maklergebühr, Grunderwerbssteuer und Notargebühren muss der Kunde aus dem Eigenkapital bezahlen.

Beleihungswert vs Beleihungsauslauf

Das Verhältnis zwischen der aufgenommenen Darlehenssumme inklusive bestehender Vorlasten und dem Beleihungswert der Immobilie bezeichnet man als Beleihungsauslauf. Dies ist eine Prozentzahl, anhand derer die Bank die Zinshöhe für Ihr Darlehen festlegt. Jedoch gilt, je höher der Beleihungsauslauf ist, desto größer wird der Sollzins und somit auch das Finanzierungsrisiko der Bank. Ist dies der Fall, könnte es sein, dass sie einen Teil des Immobilienkredits, z.B. im Falle einer Zwangsversteigerung, nicht zurückerhält. Bei einem Beleihungswert von bis zu 60 Prozent bringen Sie als Kunde mehr Eigenkapital in die Finanzierung ein und erhalten somit bessere Konditionen von der Bank.

Fazit

Der Beleihungswert spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Auf der Basis dieses Wertes entscheidet die Bank, in welcher Höhe sie Ihnen das Baudarlehen maximal ermöglicht. Jedes Objekt dient der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit, somit ermittelt sie durch die drei genannten Verfahren langfristig den Marktwert der Immobilie und errechnet anhand dieses Wertes die für Sie zur Verfügung gestellte Darlehenssumme.